انبار انعطاف پذیر برای بازار سردخانه

هنگامی که چیزی شبیه COVID-19 وارد می شود، ظرفیت ذخیره سازی سرد نیز تبدیل به یک راه حل انعطاف پذیر برای همه خواسته های دائما در حال تغییر صنعت می شود. هنگامی که چیزی شبیه بیماری کرونا ویروس (COVID-19) وارد بازار می شود و بازار خرده فروشی مواد غذایی را دگرگون می کند، این ظرفیت ذخیره سازی سرد نیز تبدیل به یک راه حل انعطاف پذیر برای همه تقاضاهای در حال تغییر صنعت می شود.

در اینجا شش روند که بر بازار سردخانه امروز و فردا تأثیر می گذارد، آورده شده است.

توزیع واکسن فرصت های سرمایه گذاری اضافی را در سردخانه ایجاد می کند

از لحاظ تاریخی، شرکتهای دارویی شرایط نگهداری سرد را نیاز دارند که از شرایط بیشتر محصولات غذایی دقیق تر است. الزامات محیط ذخیره سازی آنها اغلب شامل کنترل دما و رطوبت بسیار دقیق و گاهی اوقات کنترلهای حساسیت به نور نیز می باشد. با انتشار واکسن های COVID-19، عوامل پیچیده همچنان در حال رشد هستند. واکسن هر سازنده نیاز به ذخیره دما متفاوت دارد که شدیدترین آن Pfizer است، که نیاز به ذخیره سازی بین -76 درجه فارنهایت تا -112 درجه فارنهایت دارد -دماهایی که به سادگی با انبارهای سنتی سردخانه موجود امکان پذیر نیست  .

توزیع واکسن COVID-19 مطمئناً فرصت هایی را برای بخش سردخانه فراهم می کند، اما مهمترین عنصر زنجیره تأمین ممکن است تدارکات زنجیره سرد باشد نه انبار.برخی از ظرفیت های سردخانه دارویی مورد نیاز است زیرا حجم سردخانه دارویی هرچه بیشتر در دسترس قرار گیرد واکسن COVID-19 افزایش می یابد. زنجیره سرد تولید واکسن، انبار و لجستیک به احتمال زیاد به مدیریت سالانه نیاز دارد، اما مقیاس نیاز بلند مدت در این مرحله هنوز روشن نیست. در حالی که ظهور واکسن ها و نیازهای بسیار سرد آنها توجه جهانی را به خود جلب کرده است، سردخانه دارویی زیرمجموعه بسیار کوچکی از بخش کلی سردخانه های صنعتی است، بنابراین به طور طبیعی فرصت سرمایه گذاری نیز محدود خواهد بود.

فرصتهای جدید برای سرمایه گذاری در املاک

زنجیره سرد لجستیکی همچنان شاهد سرمایه گذاری های عظیمی در واحدهای سردخانه سیار و سرمایه گذاری های کوچکتر اما قابل توجه در دیگر سردخانه های دارویی خواهد بود. همچنین مهم است که تفاوت مقیاس بین یک انبار سردخانه سنتی، که معمولاً بین 14000-37000 متر مربع است، در نظر گرفته شود، در حالی که یک ذخیره سازی سردخانه دارویی معمولاً بین 2000-6000 متر مربع است. بنابراین، حتی اگر تاسیسات سردخانه دارویی رد پای خود را به میزان قابل توجهی گسترش دهند، تأثیر کلی بر بخش وسیع تر نسبتاً جزئی خواهد بود. با این وجود، با توجه به هزینه های بالای ساخت سردخانه دارویی و عملیات فراتر از هزینه های بالای انبارهای سردخانه سنتی، تقاضای ذخیره سازی واکسن باید فرصت هایی را برای افرادی فراهم کند که از هزینه های بالای هر متر مربع برای تأسیسات مهم نترسند.

رفع نیاز به امکانات جدید

برای رسیدگی به واکسن های جدید به امکانات جدید یا حداقل تعداد زیادی از امکانات توسعه یافته نیاز است. این امکانات ممکن است تفاوت زیادی با امکانات سردخانه دارویی موجود برای اکثر محصولات سازنده واکسن نداشته باشد. به سختی می توان تصور کرد که ذخیره سازی برای آن محصولات، مانند واکسنPfizer ، که نیاز به درجه حرارت فوق العاده سرد دارد، می تواند از نظر اقتصادی در محیط های انبار ذخیره شود، مگر اینکه در واحدهای فریزر متحرک و بسیار سرد قرار گیرند. انتظار می رود که مجموعه جدید انبارهای سردخانه دارویی کمی بیشتر از محدوده 2000 تا 6000 متر مربع باشد که معمولی بوده است، اما در مقایسه با انبارهای سردخانه سنتی هنوز نسبتاً کوچک است.

منابع سرمایه ای که بخش سردخانه را هدف قرار می دهد

سرمایه زیادی برای سرمایه گذاری در انبارهای سردخانه وجود دارد. منابع از اعتبارات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REITs) که در طول تاریخ بر این بخش تسلط داشته اند تا سرمایه گذاران نهادی، سهام خصوصی، دفاتر خانواده، افراد با ارزش خالص بالا و سرمایه گذاری خارجی متفاوت است. علاقه اضافی به بخش سردخانه در چند سال گذشته واقعاً خیره کننده است. قبل از ورود COVID-19، علاقه به سردخانه از قبل افزایش یافته بود، اما شتاب در تجارت الکترونیک، فروش آنلاین مواد غذایی و کیت های غذا نیازهای قابل مشاهده ای را برای ذخیره سازی سردخانه های مدرن ایجاد کرد.

در حالی که بازارهای سرمایه بیش از هر زمان دیگری به سردخانه علاقه مند شده اند، بیشتر سرمایه گذاران همچنان بر خرید ساختمان در بازارهای اصلی صنعتی با مستاجران اعتباری قوی و اجاره بلند مدت تمرکز دارند. این تا حدودی با رشد کلی نرخ اجاره صنعتی مطابقت دارد که به دلیل تقاضای صنعتی و نرخ جذب قوی تقریباً بی سابقه است. علاوه بر این، حاشیه بازده ذخیره سازی سردخانه در سال های اخیر بشدت کاهش یافته است، در حالی که حق بیمه مناسبی نسبت به انبارهای صنعتی خشک با شرایط اعتباری مدت و مستاجر مشابه حفظ می شود.

علاقه به ایجاد یا داشتن "سردخانه" در دو سال گذشته مورد توجه بسیاری از توسعه دهندگان قرار گرفته است و در طول همه گیری همه گیر با فشار فوق العاده توسعه دهندگان برای یادگیری نحوه ایجاد "سردخانه" بر اساس سوداگری افزایش یافته است. برای بسیاری، این اولین توسعه آنها برای این نوع محصول خواهد بود، زیرا خود را در مکانی برای یادگیری در مورد زنجیره سرد، صنعت و پیامدهای خطرات ناشی از آن می یابند. بسیاری از توسعه دهندگان بازارهای سراسر کشور را برای اولین پروژه های بالقوه خود در این زمینه ارزیابی می کنند. هنگامی که تجزیه و تحلیل به درستی انجام شود، پیچیده و جامع است. ساختمانهای سردخانه پرهزینه هستند، اغلب 3-4 برابر هزینه ساخت انبارهای خشک، و بازده آن می تواند کمی کمتر از ساختمانهای انبار خشک باشد، در حالی که خطرات بیشتر است.

بازدهی در دسترس سرمایه گذاران

سرمایه گذاران/توسعه دهندگان در سردخانه به دنبال بازدهی بیشتر و دو رقمی برای جبران ریسک اضافی درک شده مربوط به دارایی های پیچیده و پرهزینه هستند. دستیابی به این بازده های بالاتر ممکن است دشوارتر شود زیرا مطمئنا رقابت در بخش سردخانه افزایش یافته است. با ورود سرمایه گذاران بیشتر به فضا، مطمئناً بازدهی مربوط به انبارهای سردخانه تثبیت شده کاهش یافته است. اعتبار مشابهی برای بازپرداخت حق بیمه حدود 200 امتیاز مبنی بر انبارهای صنعتی خشک استفاده می شد، اما این شکاف در سال های اخیر بسیار کم شده است.

موانع سرمایه گذاری در تاسیسات سردخانه

اولین و مهمترین مانع برای سرمایه گذاری در سردخانه کمبود است. این بخش نسبتاً کوچک است و درصد زیادی از اپراتورهای سردخانه اصرار دارند که امکانات خود را داشته باشند. علاوه بر این، انبارهای سردخانه فقط 1 تا 3 درصد از انبارهای صنعتی را شامل می شود. فرصتهای سرمایه گذاری به تناسب اندک است.